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房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

新闻来源:7   发布时间:2019-05-29 13:02  点击:

 

 
  最近我们团队其实还挺奔波的,开启了全国范围的市调,说到底,没什么比肉身切入一线更值得的信任。

  但奈何粉丝的热情总比我们的脚步快上那么一些,而且我还挺有意思的发现,在后台中,现在越多越多的粉丝不想把鸡蛋装在一个城市里,比如前段时间,就有太多的外地朋友来咨询苏州(楼盘)楼市投资的问题。

  这点上,我们“真有好房”的后台城市切换上,就很直观。

这方面,我们团队毕竟走过这么多城市,也有人在其中真金白银的落了子,所以今天就和各位分享下我们的一些心得。

 
  这方面,我们团队毕竟走过这么多城市,也有人在其中真金白银的落了子,所以今天就和各位分享下我们的一些心得。

  但其实市调看起来轻易,但还是蛮复杂的系统,所以贪多嚼不烂,今天就先和大家分享一个我们市调最好用的伙伴,地图。

  01

  从任何维度,地图是我们市调的第一堂课。

  听着多少有点神奇,但地图有时候就是城市的“本我”,想说的和没说的都在上面,还往往比城市本身说的更多。

  首先,当你想去一个陌生城市选筹,我们可以把他当做一个股票池子,这样,我们就要整体上判断这个城市,值不值的入手。

  因为只要整体组足够优质,遇坑的概率小很多外,即便遇到的坑,也可能随着这个城市大行情解套。这点上,“鹤岗们”的反例,已经很好说明什么叫不动的不动产。

  那在地图维度看来,该怎么切入。这方面,要感谢下我们的高德地图,做了一件很有意义的事,为每个城市都订制离线地图包和导航包,排名大概如下。

房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

 
  什么意思呢,因为高德离线包主要收录的是城区活动范围,应该说这样的离线包,包含信息量大概是这两个:城市建成区和路网密集程度,简而言之,就是城市化和基建水平。

  但是这样覆盖面还不立体,毕竟重庆(楼盘)这样面积都快赶上一个省,占了不少便宜。好,那我们接着这么做,用城市单位面积和城市数据包做对比值,就很真实。

来源:力哥理财

 

来源:力哥理财

  而当你把所有加权因素都考量进去,来自“力哥理财”的数据,综合的位序差不多是这样的。

来源:力哥理财

 

来源:力哥理财

  某种程度,能看到是中国城市们不愿掀开的底牌。我们找个理由去买某城市时,可以用资源,用产业,用利好去说服自己,但说到底这些最终都会折射到城市化真实水平上,这才是买现货而不是等期货。

  所以,为什么我们最终要肉身切入到城市一线,唯有这样,才可以真实感受城市的现货水平。

  02

  说实话,这份榜单还是比较符合这些年我们市调城市印象的,夜晚的灯光也实诚的说明了这点。

房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

 
  甚至拉出房价的排行,也能很大程度的重合,这个维度上,你也就能够很好的理解,为什么苏州房价在17年被限制住,但很快在18年反弹回来,就像股票的价格根本是内在价值,就是城市值这个钱,最终还会涨回来。

房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

 
  但还有些城市就很神奇,比如厦门(楼盘),面积不大,人口不多,房价却很靠前。而这就是城市地图,很重要却容易被忽略的元素,地形。

  我至今记得,当我开车走遍厦门市调的时候,感慨这城市成长起来真不容易。改变平视视角,用俯视视角观察下,就很好办。

  我们百度地图卫星图直接看下,厦门岛岛上的土地是变不出来的,而岛外又是四面环山,这样城市扩张注定是有边界的。

房价涨幅的秘密,大概都在一张地图上

 
  也就是意味着,可利用的土地不多,每一寸都愈发珍贵,所以我们在市调同样地形温州(楼盘),福州(楼盘),深圳(楼盘),珠海(楼盘),同样能看到,超高层很多,并且楼间距排布都很紧密。

  城市的增值来自于城市的扩张,而这样边界被限制,地形被割裂的城市,对外的想象空间有限,只能提升单位价值。

  而且,这样城市人为能操盘的空间有限,城市扩张的剧本和方向早就写好,哪里还有可供利用的土地,资源必然要向那边倾斜。

  这点上,遇到这样类型城市,全力以赴打造的新城,房价回报往往高于传统市中心。

  03

  好,有割裂就有平川。

  那些没什么地形包袱的城市,其实难度更高。首先,老天爷赏饭吃,城市天然能四面摊大饼。

  就在去年,我成都朋友自豪在微信上告诉我,成都现在是全国第二个有六环的城市了,我还特地去市调了一趟,感慨这饼是有点大。

  而环线往往是这种类型城市的标志,在这种城市买房,往往最大衡量标准就是在几环。

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