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物业上市公司竞秀港股

新闻来源:7   发布时间:2020-02-16 12:57  点击:

锣声响起,港交所列车又添新选手。一个月前,香港金融大会堂内,蓝光嘉宝服务(02606.HK)正式踏上资本市场,跻身上市物业公司之列。市场洪流下,该股一路前行,截至11月18日收盘累涨21.62%。

香港恒生指数一路下探时,物业股却逆行上扬,成为资本市场的新晋热门选手。行业龙头如绿城服务(02869.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、雅生活服务(03319.HK),上市以来股价均一路逆涨,至今涨幅分别高达306.36%、176.44%、182.54%。

与此同时,当下港股市场估值处于历史较低位时,物业股却被普遍看好,碧桂园服务市盈率达52.35倍,市值更是高达753.63亿港元。而绿城服务252.15亿的市值远超绿城中国(03900.HK),成为唯一市值超过关联房企的选手。

尽管与地产行业血脉相连,但物业管理与前者有本质不同。房地产为物管行业提供了发展空间,而后者高频刚需的服务特性,具有抵御经济周期波动的防御性特点。轻资产经营下,物管行业是不折不扣的现金奶牛,由此颇获资本市场青睐。

股市新晋黑马

房企分拆物业公司上市的热潮仍在持续。

继今年3月银城国际(01902.HK)赴港上市后,11月6日,集团关联物管公司银城生活服务(01922.HK)也成功登陆港交所。至此,当下资本市场已有17家物业公司在港上市,A股上市的仅有南都物业(603506.SH)和中航善达(000043.SZ)。

自2014年彩生活(01778.HK)开启上市大门后,物业公司抢滩资本市场的脚步持续至今。且赴港上市队伍颇为集中,2018年共5家,2019年已有6家。今年,还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业尚在排队中。

从股价表现看,物业股已成为资本市场的新晋热门选手。

上市至今,数只物业股股价翻倍增长,吃尽资本市场红利。截至11月18日收盘,涨幅居于前五的为中海物业、绿城服务、新城悦服务(01755.HK)、永升生活服务(01995.HK)、雅生活,涨幅分别高达414.85%、306.36%、291.89%、188.14%、182.54%。

行业龙头如碧桂园服务,上市一年多股价涨幅同样达176.44%,目前其753.63亿港元的市值,更是居于行业首位。与此同时,市值超过百亿的物管公司还有绿城服务、中海物业、雅生活,市值分别高达252.15亿港元、172.56亿港元、360.67亿港元。

在日益下探的港股市场,物业股的估值同样令人咂舌。彩生活港股上市时,首日PE高达81.25倍,碧桂园服务、雅生活服务上市首日PE约50倍。截至目前,市盈率居于前列的公司分别为鑫苑服务(01895.HK)、碧桂园服务、永升生活服务,PE分别达58.36倍、52.35倍、46.49倍。

资本是行业发展的助推器。但物业企业在不同发展阶段对资本的需求并不相同。当下,房企源何纷纷赶赴港股,分拆物业公司上市?而物业股逆势上扬的逻辑何在?

东方证券认为,根源在于物业公司对规模和市占率的诉求,希望借助资本市场融资进而扩大管理规模。相较于房地产开发,物业公司市场更加分散,规范程度更差,目前仍处于“跑马圈地”的状态。

通过对接资本市场,获得资金支持后,行业龙头不断兼并收购中小型物管公司,成为扩张规模最直接有效的方式。目前,港股上市的物管公司通常将约60%的募集资金用于收购,增厚物管项目。

此外,资本市场逐步认识到物业公司的价值,给予物业公司明显高于房地产开发商的估值水平,这也给房企拆分物业子公司单独上市提供充足动力。更进一步,高估值背后,是资本市场对行业成长性的看好。

招商证券投资银行部董事林煜佳认为,物业股高增长来源于四个方面,即母体地产强劲销售带来的内生性增长;精益化管理带来的收益率增长;产业并购整合带来的外生性增长;社区O2O带来的服务性消费驱动。

尽管不少企业赴港上市遭遇认购不足、破发等尴尬局面,但资本化浪潮并未停止。目前来看,在抢占赛道诉求之下,物业上市潮仍将延续。

行业龙头之争

今年7月,碧桂园服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权,此后又以1.9亿买入嘉凯城物业100%股权。经此,碧桂园服务能否超过绿城服务,成为最赚钱物业公司,颇有看点。上半年,碧桂园35.18亿的营收额,较绿城服务仅差1.47亿元。

变数仍未停止。9月,雅生活服务以15.6亿元收购中民物业60%股权,并以不超过5亿元收购新中民物业60%股权。如果成功,二者合约面积约达6.15亿平方米,有望超过碧桂园服务,成为行业第一。

行业红利下,龙头间的激战可见一斑。数据显示,2015~2018年,物业百强管理面积均值由2361.5 万方增长至3718.1万方,市占率由28.42%提升至38.85%。截至2018年,百强企业营业收入均值达8.86亿元,净利润均值7221.40万元。



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