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钱与地:房企酸甜苦辣

新闻来源:7   发布时间:2019-07-13 16:42  点击:

年后一段时间,房企融资环境宽松,亦带动了楼市、地市的热度。但自5月开始,随着房地产行业监管力度的加强、多地调控频现,融资层面也开始再度出现收紧的迹象。同策咨询研究院数据显示,其监测的40家典型上市房企5月融资金额环比下降超过50%,创2019年来新低。

华泰证券研究报告指出,二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度,从而平稳市场预期,是强化“房住不炒”思路的体现。而从融资能力来看,房地产行业遵循强者恒强的逻辑。大部分优质房企现金流影响有限,影响更多在于未来再投资的预期。

“好的企业尤其是实力比较强劲、融资渠道更为通畅的房企,实际上它的融资环境还可以,并没有受到太多的影响。”仲量联行中国区投资研究董事周瑛告诉《华夏时报》记者,在接下来的融资市场上,企业本身的信用、实力是取得资金的保障。

上半年整体融资规模明显提升

中指研究院发布的数据显示,今年上半年,全国土地出让总金额较去年同期有所上升,达到22490亿元,同比上升16%。尤其是在“小阳春”期间,据中原地产研究中心统计,4月来卖地数量明显增加,年内开始实现了明显的同比上涨。

土地毋庸置疑是房企发展的生命线,而房企攻城略地的背后,离不开融资的“输血”。华泰证券指出,2019年上半年整体融资规模明显提升。从2018年第四季度以来,随着房地产行业公司债监管边际改善,债券发行提速,重点房企也普遍借机成功发行了境内外债券。据统计,2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债、1892亿元境外债,合计发债量达到3472亿元,较2018年上半年明显提升。其中,第一季度的融资总额为4250亿元,同比增长16%,创下2017年以来的最高值。

不过好景不长。随着土地市场的热度逐渐传导至楼市、多地“小阳春”行情的出现引起了监管层的注意。亿翰智库地产首席分析师张化东透露,从去年下半年开始,房企的融资环境较为宽松,放松趋势非常明显。但到了今年出现“小阳春”之后,4月底和5月份则成为了融资的分界点,政策的变化非常明显。

5月以来,在各地政府及时打政策“补丁”的同时,房企的融资渠道也被逐渐收紧。5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发[2019]23号文,以下简称“23号文”),其中明确了几类针对房地产的禁止性业务;5月底,住建部又联合有关部门针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商,同时央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。

进入6月份,受23号文影响,虽然地产信托发行规模有所收缩,但仍未达到监管预期。6月中旬,在第十一届陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清直言,“地方必须正视一些地方房地产金融化的问题。”其认为,一些房地产企业融资过度挤占了信贷结构,导致资金使用效率进一步降低,也助长了房地产的投资投机行为。到6月底、7月初,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

房企融资情况也因此急转直下。根据同策研究院检测的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企共计完成融资总额367.99亿元,相比较4月份,融资总额大幅下跌52.07%。与此同时,公司债和其他债权的融资渠道也在收紧。数据显示,5月份仅发行了6笔公司债,较4月份下降了79.74%。而其他债权融资也较4月份有了大幅度的下降。

中国房地产数据研究院报告亦指出,2019年5-6月随着融资环境边际收紧,行业境内债发行同比下滑7%,其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%;境外债发行同比下滑21%;集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。

“融资天平”偏向龙头房企

融资收紧是否会带来房企现金流量压力?包括中原地产首席分析师张大伟在内的多位专家普遍认为,对于大部分优质房企的现金流影响有限。融资收紧影响更多在于未来新增投入的预期,下半年预计土地市场增速会回落,从而带动房地产投资增速下行。

“多数房企未雨绸缪,影响有限。”华泰证券研报指出,考虑到2016年以来房地产行业融资政策一直处在较严的环境下,认为此次融资政策与“因城施策”思路一致,更多体现为结构化调控和窗口指导,而不是一刀切收紧。二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热度,从而平稳市场预期,是强化“房住不炒”思路的体现。

周瑛告诉《华夏时报》记者,好的企业尤其是实力比较强劲、融资渠道更为通畅的房企,实际上它的融资环境“还可以”,并没有受到太多的影响。在接下来的融资市场上,企业本身的信用、实力是取得资金的保障。而此前,新城控股高级副总裁欧阳捷也曾向媒体表示,未来三年,50强房企将瓜分82%的银行开发贷款,“金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单,50强房企就是银行放贷新门槛,当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”



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