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灰色售楼、高息回购、传言频出:去库存62个月的香河楼市浮世绘

新闻来源:7   发布时间:2019-06-13 12:50  点击:

调查丨灰色售楼、高息回购、传言频出:去库存62个月的香河楼市浮世绘

 

夜里十点多,燕郊中介人员在通州摆摊兜售香河新房,广告牌上写着“首付28万(元)零月供”

  中房报记者 李燕星丨北京报道

  6月27日晚10点,晚霞还弥漫在人们的朋友圈,街头的余热尚未散去。陈东(化名)与他的三五名伙伴早早地在通州通胡大街离链家和千氏地产100多米的地方支起摊位,对面是华联超市。与这条街上其他卖水果和花草的摊贩不一样,陈东他们兜售的是香河楼盘。

  “首付28万元”的广告牌吸引三三两两的过路人前来围观咨询。西装革履和鸡血满满是房产销售人的标配,已经是守到夜里十点,他们无半点去意,即便收摊,他们也还要驱车40分钟回到燕郊。

  古话“无利不起早”,陈东则是“无利不赶晚”,他们有着卖一栋楼团队拿到3000万元佣金的职业梦想。去年3月21日廊坊限购后,北三县房地产市场急速降温,房产销售代理胡哲最明显的两个感受就是,“团队人员走了一半,因为穷得快要吃土,但开发商每套房给的佣金比以前多了3000元至5000元不等。”

  一份来自易居研究院的《100城住宅库存报告》显示,廊坊的库存面积增速为-39%,在100城中增速排名倒数第七位,这从侧面反应了廊坊地区房地产开发投资速度的变化,销售员的出走变得不难理解。

  不过,房子虽然不好卖了,但增长的佣金还是让陈东他们兴奋。

  开发商的小目标:“快点把房子卖出去”

作为一个合格的销售,西装革履和嘴皮子溜只是初级技能,要想更进一步,手机里得有一张自己买房的收据来“现身说法”,得有一个“我们老板买了一整栋楼迟迟不愿卖”的看涨故事,最好还有京城主流媒体“北京城市副中心与廊坊北三县地区建立统一管控规则”的整版报道来渲染香河买房利好。

 
  作为一个合格的销售,西装革履和嘴皮子溜只是初级技能,要想更进一步,手机里得有一张自己买房的收据来“现身说法”,得有一个“我们老板买了一整栋楼迟迟不愿卖”的看涨故事,最好还有京城主流媒体“北京城市副中心与廊坊北三县地区建立统一管控规则”的整版报道来渲染香河买房利好。

  对故事真实性的判断和对报道的解读总是因人而异,开发商卖楼的样式却是一如既往地“日新月异”。

  如果说开发商对全款支付和50%首付进行差别化优惠已是老生常谈的话,那么开发商给变化的政策“上保险”则还算比较新颖。

  记者走访和致电香河多家楼盘发现,荣盛阿尔卡迪亚香河花语城实行三种不同的付款方式,一次性全款购买享受10000元/平方米的均价,全款分三年付清的折扣较小,价格在11500元/平方米左右,如果按照首付加贷款的方式,价格则变成14000元/平方米左右。对于这种针对不同付款方式进行不同折扣的楼盘还有鸿坤原乡溪谷。值得注意的是,与网上挂出的15000元至16000元/平方米的价格不一,真实的成交价格都比较低,香河销售人员将挂牌价格称为“表价”。

  开发商渴望快速回款的意愿一目了然,另一层面的原因则在于,在开发投资减弱的地区继续长期养一帮员工,也是一笔成本,缓解成本沉淀迅速回笼资金的唯一的办法就是尽快把房子卖出去。

  易居研究院的《100城住宅库存报告》显示,香河的去库存时间达62个月,位于100城中的首位,尤其环京的北三县地区,库存周期明显偏高。另一方面,《2015年香河县国民经济和社会发展统计公报》显示,香河县户籍人口36万,外来人口虽无具体统计,但根据限购后被卡外地购房人的维权数量来看,外地买房者不在少数,距离香河一小时的燕郊因常住人口达75万称为全国第一大镇,就是环京地区外地人口涌入的有力佐证。

  因此,在去年6月2日廊坊楼市再一次限购升级后,外地人在北三县买房的门槛提高至“需缴纳提供3年社保或纳税证明”。这意味着,即便再花样的售楼术,都必须解决外地人购房的社保和纳税问题。

  灰色售楼技能升级 开发商为政策变动“上保险”

调查丨灰色售楼、高息回购、传言频出:去库存62个月的香河楼市浮世绘

 
  相对于缴纳社保来说,个税的花费更低一点也更易操作。对此,陈东他们有专门的办理办法,购房者签订一份“假的劳务合同”,与此同时购房者需要按照每月280元的个税标准一次性付给陈东10080元(即三年个税金额),外加5000元的服务费,“劳务合同”签订和费用缴纳完毕后,陈东的公司会每月为购房人做“工资流水”,一般情况下,次月就可以在税务局官网查到缴税记录。还有另一种风险较低的操作方法,即花5万元在香河搞定落户,但由于费用高于前者,一般不被推荐。



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