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万和城平台发展的年报来了!这10组数据你要知道

新闻来源:7   发布时间:2019-04-30 11:45  点击:

 

万和城平台

 

时代在变,行业也在变,但万和城平台还是那个稳健、低调,其战略定力和前瞻力,仍然无后来者能超越。

4月16日,万和城平台地产发布2018年年报。就数据本身,保利地产亮点颇多:销售增速超30%、营收净利增长均超过20%、有息负债成本仅为5.03%等等。

有人说,要读懂房地产行业,有两家房企的年报是必须要看的,一家是中海,另一家则是保利:前者教你如何赚钱,后者带你找到赚钱的地方。

这两年,突然跑起来的房企很多,黑马一匹赛过一匹,端的是昂扬奔驰的姿态。

只是,2019年的大市注定不是一马平川,形势错综复杂:全国的房子一共卖出了15万亿,时间窗口在压缩,而因城施策的政策微调叠加金融去杠杆的影响,就如那只轻轻扇动翅膀的蝴蝶,正在酝酿一场新的行业洗牌。

照这样看,黑马还能跑多久,这个真不好说。但房地产这个江湖,有心气很高的野马,也有内力深厚的扫地僧,他们一头扎进行业里,认真做研究,严谨做战略,前瞻做布局,修炼内功。

在这个大背景下,房企对于周期的预判能力变得更加重要。面对行业的周期波动和新的挑战,保利率先提出“保利周期论”,并以战略的前瞻和定力来穿越周期。

理解历史与周期的最大好处,就是能够知道自己身处何方,并走向哪里。而保利地产的年报里,展现了“保利周期论”的秘密。

300页的年报很长,你可能没耐心全部看完。为此,我们给大家提炼出10组数据,希望对你有所帮助。

NO.1|销售规模:行业一流、增长加速

2018年,保利销售规模持续保持高速增长。销售金额4048亿元,同比增长30.91%,市场占有率提升至 2.70%。

与之形成鲜明对比的是,2018年国内TOP10房企销售增速为24.8%。相比之下,保利的增幅高出大部分龙头房企不少。

数据显示,2014年-2018年,保利地产的销售金额分别为1361亿元、1471亿元、2203亿元、3150亿元、4048亿元,年均复合增长率在20%左右。

此外,值得注意的是,保利的城市深耕优势正在不断凸显。

报告期内,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%,其中在珠三角实现签约销售 1170 亿元,较去年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高,单城签约过百亿城市 12 个,广州实现签约 400 亿元,佛山、北京超过 250 亿元,东莞、中山等首次突破 100 亿元。

NO.2|回款销售金额:逆势创新高

如果说销售额是考验房企规模增长的一个重要指标,那么销售回款则是考核一个房企真正现金流的重要指标。某种程度上,回款额是考验一个开发商经营能力与实力的一个重要表现。

在限购、限签等调控政策以及信贷收紧的影响下,2018年,保利全口径的销售回款率超过88%,回款资金达3562亿元,处在行业领先水平,为企业发展提供了充足的经营现金流保障。

2018年,保利地产经营性现金流量净额指标达119亿元,同比增长超140%。

NO.3|盈利能力:对手们远在后面

2018年,保利发展全年总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长 20.92%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE为16.4%,同比提高0.12个百分点。

净利润的增长得益于毛利率的提高。2018年全年,保利地产毛利率提升1.45个百分点至 32.49%。其中,得益于结转项目价格上升,房地产结转毛利率也提升至 32.68%;实现投资收益 26.90 亿元,同比大幅增长 60.06%;净利率 13.44%,与 2017年基本持平。

随着2016年、2017年高价销售的项目在2018年、2019年进入结转高峰期,预计保利地产将进入业绩收获期,增长可期。

NO.4|预收款:未来3年不是问题

由于房地产结算的滞后性,2018年结转项目为2016年销售项目。

根据克尔瑞的数据,保利地产近三年地产权益销售分别是2015年1471亿元、2016年1613亿元、2017年2236亿元、2018年2875.5亿元。

就增幅来看,2016年比2015年增加9.6%,2017年比2016年增加38.6%,2018年比2017年增加接近30%,达到28.6%。

据年报数据,截至2018年年底预收款达2998亿元,而2018年全口径销售额达到4048亿,待结算资源充裕。随着2017年销售的结算,保利发展2019年的业绩大概率会继续保持30%以上的营收增速。

NO.5|负债水平:行业合理区间

公司资产负债率 77.97%,基本保持稳定;净负债率 80.55%,同比降低 5.82 个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力。

2018年期末保利地产持有账面现金达1137亿,现金利息倍数达2.79倍。

账面有息负债 2636.57 亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为 71%和 15%;一年内到期有息负债仅占18.5%

NO.6|融资优势:行业最低之一

2018年末,公司有息负债总额 2637 亿元,其中直接融资占比超 15%,有息负债综合成本仅 5.03%。一直以来,保利发展的融资成本处在行业最低区间。

在房地产信贷收紧的形势下,低成本融资优势和创新的融资手段将是保利发展独一无二的竞争力。

2018年全年,保利地产继续加大直接融资,年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元,储备低成本长期资金;发行永续中期票据 15 亿元,充实权益资本。

NO.7|土地支出、土储:未来三年增长没问题

年报显示,截至2018 年末,公司在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390万平方米、待开发面积9154 万平方米,可满足未来 2-3 年的开发需要。

在总计超9000万方的待开发面积中,一二线城市占比 60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%。其中在珠三角拥有待开发面积 3447 万平方米。

2018 年,公司拓展项目132个,新增容积率面3116万平方米,是年度签约面积的114%,为销售规模持续增长奠定基础。

2018年,保利购地总金额总地价1917.3亿元,同比下降28.4%,拿地金额占比销售金额47%,拿地趋于谨慎。

截至2018年年底,保利发展新增土地平均楼面地价6186元/平米,较17年楼面均价下降6.8%,拿地成本有效控制。

NO.8|粤港澳大湾区:地多、地好,最受益企业之一

这其中最重要的是土地储备,对于房企而言,有土地才有未来。

2019年2月,千呼万唤粤港澳大湾区规划出台。规划纲要落地打开了大湾区无限想象空间,地产板块则是其中之一。

数据显示,截至2018年上半年,在粤港澳地区保利地产已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。

根据克而瑞披露的数据,截至2018年末,保利发展于大湾区拥有总货值2788.6亿元,土地储备建面1853.4万平方米,皆位于货值榜及土储建面榜的5强之内。

NO.9|布局城市数:一二线是重头戏

房地产发展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。

根据城市都市圈化的趋势,年报显示保利在国内布局的城市已经有99个(包括在建和拟建的),基本都位于全国三大都市圈。

与碧桂园、恒大、万科等一线房企来说,保利全国城市覆盖数量走的是“百城布局思路”,这也意味着公司在布局上未来有很大的潜力挖掘。

年报显示,2018年,保利持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,年内一二线城市拓展金额和面积分别为和 61%,且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。

2018 年,公司实现新开工面积 4396 万平方米,竣工面积 2217 万平方米。截至2018 年末,公司待开发面积 9154 万平方米,其中一二线城市占比 60%,六大城市群合计占比 69%。

随着以一二线城市为中心的城市群的时代到来,保利仍然还有巨大的城市弹性空间。

NO.10|两翼业务:有序推进,爆发在望

“地产+金融”可以说是资金优势与地产资源的天作之合,以小撬大,助力公司主业规模扩张及业绩增长。

综合服务方面,保利物业管理布局全国131个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五。

其中,不动产运营板块,保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合,双方一二手物业代理业务融合发展,2018 年末累计覆盖超过 150 个城市,代理项目超过 1700 个。保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,完善物业管理 4+2 的多业态布局;持续探讨进一步资本运作,夯实行业领先优势。

商业管理板块运营项目65个,管理面积266万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店 4 个,以轻资产模式实现品牌及管理输出。

不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000亿元,累计投资项目超过150个,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。



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