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机构报告:未来房地产市场的演绎(上)

新闻来源:7   发布时间:2018-09-11 16:06  点击:

  编者的话:从1998年房改后算起,我国房地产市场经过了20多年的快速发展时期,基本已从成长期步入成熟期。有的专家认为,房地产市场已过了最赚钱的时期,现在已经步入了白银期。成熟的市场标志之一,就是企业竞争更加激烈;甚至更加惨烈。如何把握市场的趋势和规律,抢得先机,使投资效益最大化是最为重要的。今天刊发《未来房地产市场的演绎》报告(上),仅供广大读者参考。

  一、行业生命周期

  我国房地产经过了二十年的快速发展(从1998年房改后开始统计),基本已从成长期步入成熟期,这首先可以从近几年房屋竣工面积与新开工房屋面积的数据特征中感受到。虽然2016年我国商品房销售面积再创新高,不过竣工及新开工却还在高点之下,这说明了过去两年“去库存”政策的顺利开展,但也反应了这次地产牛市的一些疲态。

  房子的需求主要分为两大块,一是商品需求(住宅需求),二是投资需求。这里重点是分析其商品需求,因为投资需求更多是来自于该商品价格(及现金流)未来的预期,其波动较大且最终还是围绕着商品价值和需求变动。

  而房地产的商品需求实则是居住需求,核心是人口(十分认同任博的观点:长期看人口,中期看土地,短期看金融)。人口对房地产的影响还可再细分为人口基数对住房需求的影响,以及人口流动对住房需求的影响。

  首先研究人口基数情况。从90年代起,我国出生率就持续下滑,且近十几年出生率一直位于低位,我国人口红利正逐步褪去,而这直接导致近几年我国人口结构变化。

  根据国内外经验,购房需求较大的年龄层大致分布在20-49岁之间,是房地产市场的主力军。可以看出从2012年开始,购房主力人口已经开始呈现逐年下滑的现象,并且根据出生率来看,这个趋势至少还得延续至2025年甚至2030年(二胎也许能带来边际改善,但从目前来看二胎的影响也无济于事)。

  这也意味着,未来房地产商品需求(住房需求)的趋势大概率将无法延续前几年的强劲,且不排除出现趋势拐点向下的可能。

  至于人口流动,则主要关注城镇化这个指标,城镇化率不仅可以反映人口从乡村迁入城镇的情况,还可以表现城镇房产发展的水平以及未来的空间。已有不少研究表明,城镇化对房地产具备明显的推动作用,且根据国外发达国家的历史案例来看,城镇化率的水平可以在一定程度上反应房地产市场的未来空间和发展阶段。

  当前我国城镇化率达到58.5%,距离发达国家70%-80%的水平还有10%-20%的差距,城镇化给房地产带来的需求空间还很大(国家城镇化目标是2030年达到70%)。

  总的来说,综合以上两大因素的考虑,随着未来十年主力消费人口数量的下降遇上城镇化率的不断提升,预计未来房地产将逐步进入成熟阶段。虽然房地产市场的上涨势能将有明显的下滑,但在城镇化(人口迁移)推进的进程下也不至于使房地产市场出现趋势下滑,未来十多年高位震荡向上的概率更大。

  二、产业政策

  房地产市场的产业政策方面,主要抓的是方向性的判断,以及机制内的解读。在经历了2015-2016年地产牛市之后,整个房地产的政策方向在2016年底2017年初已经出现了明显的强烈的转向,且截至目前为止,还未出现放松的迹象。

  具体的政策如下:

  需求方面:72城调控,限购限价等“限令”;社保缴纳年限标准提高;首付上提;棚改(+);

  供给方面:住建部提出停止给库存周期大于36个月的城市供地;限售;去库存(+);

  环境方面:上调利率;金融去杠杆;

  未来政策方向:加快建立房地产长效机制建设;房地产税;

  国家态度:房子是用来住的,不是用来“炒”的。

  三、供需分析

  当前房地产市场供需整体尚处于供不应求的情况,且这种供需不平衡的区域性特别强。

  1.商品需求

  前文说到,房地产的需求分为商品住宅需求以及金融需求,首先对商品住宅需求进行研究分析。住宅需求核心是人口增量以及流动带来的住宅需求,这里对这两块进行拆分研究。

  1)人口增量分析

  本文第一大部分已经简要分析了购房主力人口(20—49岁)近几年已呈现逐年下滑的趋势,那未来人口还将如何变化,下面主要试着解决这个问题。

  要预判未来人口变化情况,核心是抓住育龄妇女人口的变化以及生育率的变化,以此推出出生率的变化,从而预判未来20年的房地产市场整体刚需情况(20岁后才加入购房大军)。



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